Jedna kawalerka w Krakowie, dwie w Zielonej Górze albo apartament nad morzem. Policzyliśmy wszystkie trzy opcje.
Ceny mieszkań różnią się między miastami dwukrotnie, natomiast czynsze tylko o jedną trzecią. Cała ta arytmetyka wynika z jednego zdania i to ono decyduje o wyniku wszystkich trzech scenariuszy. Sprawdziliśmy, ile naprawdę zostaje w kieszeni po roku.
Założenie jest proste: mamy pięćset tysięcy złotych gotówką, kupujemy bez kredytu i wynajmujemy. Liczymy przy tym nie samą rentowność podawaną w ogłoszeniach, tylko wynik po odjęciu podatku, pustostanu, ubezpieczenia i napraw, a na końcu porównujemy go z czymś, co nie wymaga żadnej pracy.
🌿 Najpierw jedna liczba, z której wynika reszta
Narodowy Bank Polski publikuje ceny transakcyjne, czyli te z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. W drugim kwartale tego roku metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kosztował w Krakowie 14 792 zł, a w Zielonej Górze 8 633 zł. Kraków jest zatem droższy 1,71 raza, a w segmencie kawalerek nawet dwukrotnie, ponieważ małe mieszkania mają w dużych miastach największy narzut.
Teraz dokładnie to samo po stronie przychodu, czyli czynszu. Kawalerka w Krakowie wynajmuje się średnio za 2 463 zł miesięcznie, a w Zielonej Górze za mniej więcej 1 600 do 1 900 zł. Różnica wynosi więc jakieś 1,3 raza, a nie 1,7.
🌿 Trzy scenariusze policzone do końca
W każdym wariancie mieści się cały budżet razem z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, notariuszem i odświeżeniem mieszkania. Przychód liczymy przy jednym miesiącu pustostanu w Krakowie i półtora miesiąca w Zielonej Górze, bo rynek jest tam płytszy. Od przychodu odejmujemy ryczałt 8,5%, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie oraz naprawy.
| WARIANT | NAKŁAD, PRZYCHÓD I WYNIK |
| Kraków, jedna kawalerka 28 m² | Nakład 499 000 zł. Czynsz 2 100 zł przy jedenastu miesiącach najmu daje 23 100 zł przychodu. Po kosztach zostaje 18 900 zł, czyli 3,8% netto. Uwaga: za pięćset tysięcy nie kupisz już przeciętnej krakowskiej kawalerki, tylko mniejszą albo na obrzeżach. |
| Zielona Góra, dwie kawalerki po 26 m² | Nakład 500 000 zł. Dwa czynsze po 1 600 zł przy dziesięciu i pół miesiąca najmu dają 33 600 zł przychodu. Po kosztach zostaje 26 000 zł, czyli 5,2% netto. Najwyższy wynik z trzech, ale i najwięcej pracy. |
| Kołobrzeg, apartament na doby | Nakład 486 000 zł razem z pełnym wyposażeniem. Przy czterdziestoprocentowym obłożeniu przychód wynosi 33 600 zł, natomiast koszty pochłaniają 54% przychodu. Zostaje 15 500 zł, czyli 3,2% netto. |
| 3,8% | Kraków, jedna kawalerka, najem długoterminowy |
| 5,2% | Zielona Góra, dwie kawalerki, najem długoterminowy |
| 3,2% | Kołobrzeg, apartament na doby, obłożenie 40% |
🌿 Co się stanie, gdy coś pójdzie nie tak
Każda tabela rentowności zakłada, że wszystko idzie zgodnie z planem, a w najmie nie idzie prawie nigdy. Dlatego policzyliśmy te same scenariusze jeszcze raz, tym razem w wariantach gorszych od zakładanego, żeby sprawdzić, czy przewaga mniejszego miasta w ogóle je przetrwa.
| CO SIĘ PSUJE | WYNIK |
| Kraków: dwa miesiące pustostanu zamiast jednego | Rentowność spada z 3,8% do 3,3%. Jeden dodatkowy miesiąc bez najemcy kosztuje pół punktu procentowego. |
| Zielona Góra: dwa i pół miesiąca pustostanu na lokal | Rentowność spada z 5,2% do 4,5%, czyli nadal wyraźnie powyżej Krakowa w wariancie optymistycznym. |
| Zielona Góra: czynsz niższy o sto złotych na lokal | Rentowność spada z 5,2% do 4,8%. Przy dwustu złotych mniej wychodzi 4,4%. |
| Próg zrównania obu miast | Żeby dwie kawalerki w Zielonej Górze dały dokładnie tyle samo co jedna w Krakowie, czynsz musiałby spaść do około 1 230 zł za lokal, czyli o jedną czwartą poniżej dolnej granicy dzisiejszych ofert. |
Wniosek jest dość mocny: przewaga mniejszego miasta nie wynika z korzystnie dobranych założeń i nie znika przy realistycznym pogorszeniu warunków. Wynika z samej relacji ceny do czynszu, a ta jest w miarę trwała, ponieważ opiera się na tym, ile ludzie w danym mieście zarabiają.
🌿 Liczba, która psuje nastrój wszystkim trzem
Zanim ktokolwiek zacznie się cieszyć pięcioma procentami, warto postawić obok czegoś, co nie wymaga ani jednej rozmowy z najemcą. Dziesięcioletnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją dają we wrześniu 2026 roku 5,35% w pierwszym roku, a czteroletnie 4,75%.
Oznacza to, że dwie kawalerki w Zielonej Górze, po odjęciu wszystkich kosztów, nie pokonują obligacji, a Kraków i Kołobrzeg wyraźnie im ustępują. Najem ma nad obligacjami dwie przewagi, o których warto pamiętać: mieszkanie może zyskać na wartości, a czynsze rosną razem z inflacją bez żadnego działania z Twojej strony. Ma też jednak trzy wady, których obligacje nie mają, czyli pracę, ryzyko najemcy i brak płynności.
🌿 Dlaczego apartament nad morzem wypada najgorzej
Ten scenariusz jest sprzedawany najgłośniej i wypada w naszym rachunku najsłabiej. Problem nie leży w cenie zakupu, tylko w kalendarzu.
| ☀ | Obłożenie w Kołobrzegu w pierwszym kwartale — wyniosło 12,4%, czyli apartament stał pusty przez blisko dziewięć dziesiątych czasu. W Warszawie w tym samym okresie było to 53,3% |
| 🏖 | Latem obłożenie przekracza 80% — ale lipiec i sierpień to dwa miesiące z dwunastu, a rachunki przychodzą przez cały rok |
| 💰 | Koszty pochłaniają 54% przychodu — operator bierze od 15 do 30%, do tego dochodzą media i czynsz płacone przez wszystkie dwanaście miesięcy, bo nie ma najemcy, który je przejmie |
| 🕑 | Sprzedaje się najdłużej — średni czas ekspozycji oferty w Kołobrzegu to 131 dni wobec 96 dni w Krakowie i 93 w Zielonej Górze |
Do tego dochodzi obietnica, z którą te apartamenty są sprzedawane. Ogłoszenia mówią o sześciu, siedmiu, a bywa że dwunastu procentach rocznie. W żadnym niezależnym źródle takich wyników nie znaleźliśmy, a Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegały, że kalkulacje w takich ofertach pomijają koszty operacyjne. Warto też wiedzieć, że condohotele nie są objęte ustawą deweloperską, więc nie ma tam rachunku powierniczego.
🌿 Podatki, czyli trzy zmiany, o których mało kto pamięta
Zanim policzysz cokolwiek własnym kalkulatorem, warto wiedzieć, że zasady opodatkowania najmu wyglądają dziś inaczej niż jeszcze kilka lat temu, a większość kalkulatorów krążących po internecie tego nie uwzględnia.
| 📋 | Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem Nie ma już wyboru skali podatkowej. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% powyżej, przy czym małżonkowie rozliczający się wspólnie mają próg 200 000 zł. Podatek płaci się od przychodu, a nie od dochodu, więc kosztów nie odliczysz. |
| 🚫 | Mieszkania nie można już amortyzować Amortyzacja lokali mieszkalnych została zniesiona i od 2023 roku nie przysługuje nikomu, niezależnie od daty zakupu. Kiedyś potrafiła zredukować podatek niemal do zera i to ona stała za częścią dawnych wyliczeń rentowności, które nadal krążą po sieci. Amortyzować można jeszcze wyposażenie, czyli meble i sprzęt, stawką 20% rocznie. |
| 🏠 | Podatek od nieruchomości ma dwie zupełnie różne stawki Dla lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi w 2026 roku 1,25 zł za metr rocznie, natomiast dla lokalu zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej 35,53 zł. Przy najmie długoterminowym obowiązuje ta pierwsza, przy najmie na doby prowadzonym jak usługa hotelarska ryzykujesz drugą. |
Praktyczna konsekwencja pierwszej z tych zmian jest taka, że przy ryczałcie nie opłaca się już przepłacać za remont w celach podatkowych, bo żadnego wydatku nie odliczysz. Liczy się tylko to, czy nakład podniesie czynsz albo skróci czas szukania najemcy.
🌿 Jedna rzecz, która realnie chroni wynajmującego
W całym tym rachunku największym pojedynczym ryzykiem nie jest pustostan ani spadek czynszu, tylko najemca, który przestaje płacić i nie chce wyjść. Zwykła umowa najmu daje w tej sytuacji bardzo słabą pozycję, ponieważ lokator jest chroniony ustawą, a eksmisji nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca.
Rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Do umowy dołącza się trzy dokumenty: notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu, do którego się wyprowadzi, oraz zgodę właściciela tamtego lokalu. Wtedy eksmisja jest możliwa o każdej porze roku i bez obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
Przy dwóch mieszkaniach zamiast jednego ta formalność wykonuje się dwa razy i to jest jeden z tych kosztów, których nie widać w tabeli rentowności, natomiast widać go w kalendarzu.
🌿 Czego nie widać w tabeli rentowności
Gdyby decyzja sprowadzała się do procentów, artykuł mógłby się tu skończyć. Cztery rzeczy potrafią jednak odwrócić wynik i żadna z nich nie pojawia się w kalkulatorach.
| 📈 | W mniejszych miastach ceny rosną obecnie szybciej Według NBP w drugim kwartale 2026 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 0,7% w siedmiu największych miastach i o 2,6% w kolejnych dziesięciu. To odwrócenie schematu z ostatniej dekady i argument za mniejszym miastem także po stronie wartości, nie tylko czynszu. |
| 📊 | Dwa mieszkania w jednym mieście to nie jest dywersyfikacja Jeżeli rynek najmu opiera się tam w dużej mierze na studentach jednej uczelni, dwa lokale reagują na dokładnie to samo zdarzenie. Dywersyfikacją byłyby dwa różne miasta, a nie dwa razy to samo. |
| 🚫 | Kawalerki stoją puste dłużej niż mieszkania dwupokojowe Zakładany pustostan to około dwóch miesięcy rocznie dla kawalerki wobec jednego dla dwójki. Scenariusz z dwiema kawalerkami kumuluje więc najgorszy typ ryzyka, i to podwójnie. |
| 🔧 | Dwa mieszkania to dwa pełne remonty Robocizna stanowi od 40 do 50% budżetu wykończenia i nie skaluje się wcale. Jedyna realna oszczędność to niższe stawki fachowców poza metropolią, mniej więcej o 20 do 30%. |
| 🔍 | O małych rynkach po prostu nie ma danych Zielonej Góry nie ma w żadnym raporcie najmu z opisaną metodologią. Nie istnieją też dane o pustostanach dla miast tej wielkości. Brak danych sam w sobie jest ryzykiem, bo znaczy, że decyzję podejmujesz na własnych obserwacjach. |
| 👥 | Demografia działa wolno, ale działa Zielona Góra ma według prognozy GUS stracić do 2060 r. około 7,3% mieszkańców, przy czym całe województwo lubuskie ma stracić 25%. Miasto ściąga ludzi z regionu, natomiast region się kurczy. |
🌿 Porada: jak podjąć tę decyzję
Rentowność jest tylko jedną z czterech zmiennych i wcale nie najważniejszą. Poniżej cztery pytania, na które warto sobie odpowiedzieć szczerze, zanim pojedziesz cokolwiek oglądać. Odpowiedzi układają się w decyzję szybciej niż jakikolwiek kalkulator.
| ⏰ | Ile czasu realnie chcesz na to poświęcić? Dwa mieszkania to dwa razy więcej rozmów, wizyt, awarii i rozliczeń, a przy najmie na doby jest to już praca, a nie inwestycja. Jeżeli odpowiedź brzmi „jak najmniej”, jedno mieszkanie w większym mieście albo obligacje będą uczciwszym wyborem niż dwa lokale. |
| 🗺 | Czy znasz to miasto, czy tylko jego statystyki? W mniejszym mieście o wyniku decyduje dzielnica, sąsiedztwo uczelni i to, gdzie ludzie faktycznie chcą mieszkać. Tych rzeczy nie ma w żadnym raporcie, bo dla miast tej wielkości raportów po prostu nie ma. Kupowanie w mieście, w którym nigdy nie byłeś, to kupowanie w ciemno. |
| 💰 | Czy zależy Ci na przepływie, czy na wartości? Miesięczny przepływ gotówki wygrywają mniejsze miasta. Wzrost wartości historycznie wygrywały duże, choć akurat teraz to się odwróciło. Jeżeli mieszkanie ma kiedyś posłużyć dziecku na studiach albo Tobie na emeryturze, ta druga kolumna jest ważniejsza od pierwszej. |
| 👥 | Kto będzie tym najemcą za pięć lat? To jedyne pytanie, które naprawdę wybiega w przyszłość. Student, pracownik szpitala, młode małżeństwo, pracownik zakładu za miastem. Jeżeli nie umiesz go nazwać, prawdopodobnie kupujesz cudzy pomysł na inwestycję, a nie własny. |
🌿 Więc co wybrać
Jeżeli liczy się wyłącznie gotówka wpływająca co miesiąc, dwie kawalerki w mniejszym mieście wygrywają i wygrywają wyraźnie, bo dają o półtora punktu procentowego więcej niż Kraków. Przewaga jest przy tym odporna na złe scenariusze, co sprawdziliśmy wyżej. Jeżeli liczy się spokój i możliwość szybkiego wyjścia, Kraków ma osiem razy głębszy rynek, na którym zawsze ktoś kupuje. Apartament nad morzem wygrywa wyłącznie w folderze sprzedażowym.
Najuczciwsza odpowiedź brzmi jednak zupełnie inaczej i dotyczy wszystkich trzech wariantów naraz. Żaden z nich nie bije obligacji indeksowanych inflacją, a wszystkie trzy wymagają pracy, której obligacje nie wymagają. Nieruchomość na wynajem ma sens wtedy, gdy zakładasz wzrost jej wartości, gdy zamierzasz kiedyś w niej zamieszkać albo gdy zamierzasz posiłkować się kredytem, ponieważ dźwignia zmienia całą tę arytmetykę. Jako sposób na miesięczny dochód z odłożonej gotówki najem wypada obecnie słabiej, niż się powszechnie sądzi.
Źródła: Narodowy Bank Polski, baza cen nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.; Otodom Analytics za Bankier.pl, czerwiec 2026 r.; raport Rankomat.pl i Rentier.io, maj 2026 r.; Główny Urząd Statystyczny w Szczecinie, wykorzystanie miejsc noclegowych w województwie zachodniopomorskim w 2025 r.; dane operatora Solarento o obłożeniu w I kwartale 2026 r.; Metrohouse i Credipass, czas sprzedaży mieszkań; SonarHome, czas ekspozycji ofert, wrzesień 2026 r.; obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie maksymalnych stawek podatku od nieruchomości na 2026 r.; oferta obligacji skarbowych na wrzesień 2026 r.; prognoza ludności GUS na lata 2023–2060. Wyniki trzech scenariuszy są wyliczeniem redakcji na podstawie powyższych danych, a nie liczbą zaczerpniętą z raportu. Zasady opodatkowania najmu: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem okazjonalny: ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Rentowność najmu zależy od konkretnego mieszkania, a wyniki z przeszłości nie gwarantują wyników w przyszłości.