Pięć rzeczy na zdjęciach, po których poznasz szybki flip

Mieszkanie po remoncie sprzedaje się łatwiej, bo kupujący widzi białe ściany, nowe płytki i wnętrze, do którego można wnieść walizki od razu. Część takich remontów robi się jednak wyłącznie pod zdjęcia, a to, czego obiektyw nie łapie, zostaje w stanie z lat osiemdziesiątych. Da się to wyłapać wcześniej, niż się wydaje, bo pięć sygnałów widać już w ogłoszeniu.

Od tej liczby zaczyna się pierwszy z pięciu sygnałów, więc warto ją zrozumieć. Obwód zabezpieczony na 16 amperów przy napięciu 230 woltów przenosi około 3680 watów. Czajnik elektryczny ma zwykle od 2000 do 2400 watów, a piekarnik od 2500 do 3500, więc włączone razem przekraczają ten limit z zapasem i wyłącznik prędzej czy później zadziała.

Czego zdjęcia nie pokażą, a co pokażą

Uczciwie trzeba zacząć od granic tej metody. Na zdjęciu nie zobaczysz, z czego są przewody w ścianie, ile kleju jest pod płytką ani czy ściana za listwą jest sucha. Zobaczysz za to rzeczy, które stoją tuż obok tych problemów i które w pośpiesznym remoncie zwykle zostają nietknięte albo dostają tylko warstwę farby.

Warto też od razu powiedzieć, że remont pod sprzedaż nie jest niczym złym. Dobrze zrobiony flip to mieszkanie z nową instalacją, wymienionymi rurami i fakturami w teczce. Kłopot zaczyna się wtedy, gdy budżet poszedł w to, co widać, a na to, czego nie widać, zabrakło pieniędzy albo czasu.

1. Rozdzielnica z porcelanowymi korkami

Najmniej fotogeniczne miejsce w mieszkaniu mówi o nim najwięcej. Jeżeli na zdjęciu przedpokoju widać stare bezpieczniki wkręcane, czyli porcelanowe korki, a obok nich nowiutkie białe gniazdka i włączniki, remont instalacji najpewniej zatrzymał się na osprzęcie. Nowe gniazdko przykręcone do starego przewodu wygląda dokładnie tak samo jak gniazdko w całkiem nowej instalacji.

W blokach z lat sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych masowo kładziono przewody aluminiowe. Aluminium z czasem utlenia się i luzuje w miejscach połączeń, a luźne połączenie się grzeje. Do tego takie instalacje projektowano na zupełnie inne obciążenia niż dzisiejsza kuchnia z piekarnikiem, zmywarką i czajnikiem.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych od 2002 roku wymaga w nowych instalacjach przewodów miedzianych, wyłączników nadprądowych w obwodach odbiorczych i urządzeń różnicowoprądowych, czyli popularnych różnicówek. Nowoczesną rozdzielnicę poznasz po rzędzie wąskich wyłączników z dźwigienkami i po szerszym module z przyciskiem testowym.

Jeżeli ogłoszenie w ogóle nie pokazuje rozdzielnicy, poproś o jej zdjęcie przed oglądaniem. Na miejscu zapytaj też o protokół pomiarów elektrycznych, bo porządna wymiana instalacji zwykle kończy się takim dokumentem.

2. Listwa pod sufitem na ścianie zewnętrznej

Styropianowa listwa przysufitowa bywa ozdobą, a bywa też najtańszym opatrunkiem w całym mieszkaniu. W blokach z wielkiej płyty styk ściany z sufitem pracuje, więc rysa w tym miejscu po zaszpachlowaniu lubi wracać. Akryl ją maskuje i uszczelnia, ale jej nie naprawia, a listwa przyklejona na tę rysę sprawia, że przestaje być widoczna.

Drugi powód jest poważniejszy i dotyczy narożników ścian zewnętrznych. To w nich najczęściej siedzą mostki termiczne, czyli miejsca, w których ściana jest zimniejsza, a ciepłe i wilgotne powietrze z mieszkania oddaje na niej wodę. Pleśń w takim narożniku po zamalowaniu wraca, bo farba nie usuwa przyczyny, a listwa tylko przesuwa ją poza kadr.

Na zdjęciach zwróć uwagę, czy listwy biegną tylko wzdłuż ścian z oknami, czy świeża farba ma w narożnikach inny odcień i czy narożniki ścian zewnętrznych są w ogóle w kadrze. Na oglądaniu zajrzyj za szafy stojące przy tych ścianach i zapytaj wprost, jak mieszkanie przetrwało poprzednią zimę.

Przy okazji ścian warto wspomnieć o gładzi. Instrukcje producentów każą przed jej nałożeniem usunąć łuszczącą się starą farbę i zagruntować podłoże, bo luźne fragmenty starej powłoki odbierają gładzi przyczepność. Gładź położona w pośpiechu na starą farbę olejną potrafi trzymać dokładnie do pierwszego mocniej wbitego kołka.

3. Nowe okna bez nawiewników

Wymiana okien to ulubiona pozycja szybkiego remontu, bo nowe profile dobrze wyglądają na zdjęciach i dobrze brzmią w opisie. W bloku z wentylacją grawitacyjną, czyli z kratkami w kuchni i łazience bez żadnego wentylatora, szczelne okno bez nawiewnika zamyka jednak drogę, którą do mieszkania wchodzi świeże powietrze.

Przepisy techniczne wymagają, żeby przy wentylacji innej niż mechaniczna dopływ powietrza zapewniały urządzenia nawiewne w oknach, drzwiach balkonowych albo w innych częściach ścian zewnętrznych. Bez tego powietrze nie ma skąd napływać, kratki przestają ciągnąć, a wilgoć z gotowania i kąpieli osiada na najzimniejszych miejscach, czyli w narożnikach z poprzedniego punktu. Właśnie dlatego taki problem wychodzi zwykle po pierwszej zimie, a nie w dniu oglądania.

Nawiewnik to wąska listwa z regulacją w górnej części ramy okna i zwykle widać go na każdym zdjęciu zrobionym na tle okna. Przy okazji sprawdź, czy kratka wentylacyjna w kuchni nie zniknęła za nową zabudową sięgającą sufitu. Na oglądaniu przyłóż do kratki kartkę papieru przy uchylonym oknie, a jeżeli kartka nie przylgnie, wentylacja nie działa jak trzeba.

4. Płytki, fuga i silikon

Łazienka jest miejscem, w którym przy szybkim remoncie oszczędza się najchętniej, bo robocizna jest tam najdroższa. Na zdjęciach robionych przy bocznym świetle widać, czy krawędzie sąsiednich płytek leżą w jednej płaszczyźnie, czy tworzą drobne schodki, oraz czy fugi mają równą szerokość. Biały silikon poprowadzony przez środek płytki albo w miejscu, w którym powinna być fuga, zwykle zakrywa pęknięcie.

Tego, czy płytki leżą na pełnym kleju, czy na plackach, zdjęcie nie pokaże. Na oglądaniu wystarczy opukać podłogę i ściany monetą albo trzonkiem śrubokręta, a płytka, pod którą jest pustka, brzmi wyraźnie głucho. W łazience to nie jest kosmetyka, bo przez pustki pod okładziną woda może przenikać do niższych warstw, a stamtąd do sąsiadów piętro niżej.

5. Rury pomalowane na biało i pion zabudowany na głucho

Stare stalowe rury pomalowane na biało wyglądają na zdjęciu schludnie i o to właśnie chodzi. Jeżeli pod zlewem albo przy grzejniku widać gwintowane złączki i zgrubienia pod farbą, to znak, że rur nie wymieniono, a jedynie je odświeżono. Farba nie zatrzymuje korozji, która postępuje od środka rury.

Osobną sprawą jest pion, czyli pionowa rura wspólna dla całego budynku, która w łazience i kuchni przechodzi przez każde mieszkanie. Pion jest zwykle częścią nieruchomości wspólnej, a art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali zobowiązuje właściciela, żeby na żądanie zarządu wpuścił go do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii. Pion obłożony płytkami bez klapki rewizyjnej oznacza, że przy pierwszej awarii ktoś będzie te płytki kuł, a spór o to, kto zapłaci za nowe, łatwo przewidzieć.

Zanim podpiszesz

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od jej wydania, zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Między osobami prywatnymi rękojmię można w umowie wyłączyć, ale takie wyłączenie jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Jeżeli sprzedaje firma, a kupujesz jako konsument, możliwość wyłączenia rękojmi jest bardzo ograniczona.

Z tego wynika jedna praktyczna rada. Poproś, żeby sprzedający wpisał do umowy, co dokładnie i kiedy wymienił, na przykład instalację elektryczną z protokołem pomiarów albo podejścia wodne z fakturą. Takie oświadczenie kosztuje go jedno zdanie, a tobie daje punkt odniesienia, gdyby po pierwszej zimie okazało się, że remont składał się głównie z farby.

Lista na oglądanie

1. Zdjęcie rozdzielnicy — jeżeli nie ma go w ogłoszeniu, poproś o nie przed wizytą. Porcelanowe korki oznaczają starą instalację niezależnie od koloru gniazdek.
2. Protokół pomiarów elektrycznych — porządna wymiana instalacji zwykle kończy się takim dokumentem, a jego brak to pytanie do sprzedającego.
3. Narożniki ścian zewnętrznych — zajrzyj za szafy i pod listwy, a o poprzednią zimę zapytaj wprost.
4. Nawiewniki i kratki — obejrzyj górną część ram okiennych i przyłóż kartkę do kratki przy uchylonym oknie.
5. Płytki — opukaj podłogę i ściany w łazience i zapamiętaj, ile miejsc brzmi głucho.
6. Rury i pion — zajrzyj pod zlew i zapytaj, gdzie jest klapka rewizyjna do pionu.

Nic z tej listy nie wymaga fachowca, a całość zajmuje kwadrans na oglądaniu. Przy mieszkaniu, w którym sama instalacja elektryczna może kosztować kilkanaście tysięcy złotych, to jest bardzo dobrze wydany kwadrans.