Rozmach inwestycji: kilkadziesiąt zamków. Mury obronne w kilkudziesięciu miastach. Ponad tysiąc nowych osad. Liczba miast w kraju podwojona w trzydzieści siedem lat.
Materiały promocyjne mówiły o 53 zamkach i 27 obwarowanych miastach. Późniejsza weryfikacja dała liczby nieco ostrożniejsze.
Panie i panowie — pierwszy deweloper w Polsce. Kazimierz III Wielki, w branży od 1333 roku.
Slogan, który przeżył sześćset lat
„Zastał Polskę drewnianą, a zostawił murowaną" — hasło, o jakim marzy każdy dział marketingu.
Tyle że nie wymyślił go sam król. Pochodzi z Roczników Jana Długosza, napisanych mniej więcej sto lat po śmierci Kazimierza. Oryginał brzmiał zresztą mocniej niż wersja, którą znamy ze szkoły:
Czyli: opinia napisana wiek później, przez kogoś, kto tych inwestycji nie widział na oczy, w tonie zdecydowanie pochwalnym. Pierwsza w historii Polski recenzja dewelopera napisana przez kogoś, kto tam nie mieszkał.
Skala, przy której dzisiejsi deweloperzy wyglądają skromnie
53 zamki · 27 miast obwarowanych murami
Wersja zweryfikowana przez historyków:
co najmniej 23 systemy murów miejskich · od trzydziestu kilku do blisko 60 zamków
Reszta portfolio:
ponad 1000 nowych osad wiejskich · liczba miast w kraju wzrosła ze 100 do 200 · Akademia Krakowska (1364)
Zauważ tę rozbieżność między kroniką a weryfikacją. Sześćset lat, a mechanizm ten sam: w materiałach jest okrągła liczba, w rzeczywistości — „co najmniej" i „od do".
Lokacja, czyli pierwszy masterplan
Tu robi się naprawdę ciekawie, bo Kazimierz nie stawiał domów. On lokował miasta — czyli robił dokładnie to, co dziś nazywamy planowaniem przestrzennym.
Lokacja na prawie magdeburskim to był gotowy schemat: prostokątny rynek pośrodku, ulice wychodzące pod kątem prostym, wymierzone działki mieszczańskie, wyznaczone miejsce pod ratusz i kościół, obowiązek zabudowy w określonym czasie.
Innymi słowy — średniowieczny plan miejscowy. Z tą różnicą, że wtedy uchwalało się go raz i realizowało, a dziś połowa gmin nie zdążyła z planem ogólnym.
Marketing: nazwa inwestycji od nazwiska inwestora
Kazimierz nad Wisłą. Kazimierz pod Krakowem — dziś dzielnica, kiedyś osobne miasto.
Król nazywał swoje inwestycje własnym imieniem. Gdyby robił to dzisiaj, mielibyśmy Kazimierz Residence, Casimir Park i Apartamenty Wielkiego — z dopiskiem „ostatnie wolne lokale".
Różnica polega na tym, że te nazwy przetrwały siedemset lat i weszły do kanonu polskiej geografii. Nazwy współczesnych osiedli zwykle nie wytrzymują nawet zmiany właściciela mieszkania.
Osiedle grodzone. Rok 1350
A teraz najlepsze.
Sztandarowym produktem Kazimierza były mury obronne wokół miast. Miasto zamknięte, z bramami, kontrolą wjazdu i wyraźną granicą między „wewnątrz" a „na zewnątrz".
Czyli pierwsze polskie osiedle grodzone. Sześćset siedemdziesiąt lat przed szlabanem i domofonem.
Z jedną zasadniczą różnicą, która mówi wszystko o tym, co się przez ten czas zmieniło: Kazimierz grodził miasto przed najazdem. My grodzimy osiedle przed sąsiednim osiedlem.
Finansowanie inwestycji
Skąd brał pieniądze? Z majątków ziemskich, podatków od właścicieli ziemskich, a przede wszystkim z żup solnych — sól była wtedy towarem strategicznym. Do tego kopalnie ołowiu i srebra w Olkuszu oraz własna moneta, grosz krakowski.
Stosował też coś, co dziś nazwalibyśmy zachętami inwestycyjnymi: kto budował murowany dom, dwór czy kościół, mógł liczyć na królewskie przywileje i ulgi. Marchewka zamiast kija.
Warto to docenić, bo to jedyny znany przypadek w polskiej historii, gdy program mieszkaniowy finansowano solą, a nie kredytem.
Ale nie było idealnie
Uczciwość każe dodać rzecz, którą zauważyli historycy: program urbanizacyjny Kazimierza nie miał spójnego porządku. Bywał żywiołowy, prowadzony raczej według królewskiego wyobrażenia o idealnym mieście niż według jednolitej strategii.
Brzmi znajomo? Budowanie tam, gdzie akurat była okazja i grunt, według wizji inwestora, bez nadrzędnego planu. To akurat przetrwało w polskiej deweloperce najlepiej ze wszystkiego.
Zamki stawiano też chętnie na wzniesieniach, wyspach i półwyspach — w miejscach trudno dostępnych. Dziś nazwalibyśmy to lokalizacją premium z widokiem, wtedy chodziło po prostu o to, żeby trudniej było zdobyć.
Czego średniowieczny król nauczyłby dzisiejszych inwestorów
Tu żarty się kończą, bo to jest naprawdę ciekawe.
Kazimierz nie budował budynków. Budował miasta jako całość. Lokacja zawsze obejmowała rynek, ratusz, kościół, ulice, place, mury i wymierzone parcele. Przestrzeń publiczna była częścią projektu, nie tym, co zostało po sprzedaniu wszystkich działek.
Gdzie jest rynek — miejsce, gdzie ludzie się spotykają?
Gdzie kupię chleb, nie wsiadając do auta?
Gdzie dzieci pójdą do szkoły?
Gdzie mogę usiąść, nie będąc niczyim klientem?
Jeśli odpowiedź na większość brzmi „trzeba dojechać" — to osiedle jest zbiorem budynków, a nie miejscem.
Miasta lokowane przez Kazimierza działają do dziś. Ich rynki wciąż są centrami życia, a układ ulic wytrzymał siedem stuleci, wojny, zabory i socjalizm. To jest dopiero test jakości inwestycji.
Można się śmiać, że pierwszy polski deweloper miał koronę i nazywał osiedla własnym imieniem. Ale trzeba mu oddać jedno: budował z myślą o tym, jak to będzie działać za sto lat — a nie jak się sprzeda w przyszłym kwartale.
I to jest chyba jedyna rzecz z jego portfolio, której nikt jeszcze nie skopiował. 🌿
Artykuł ma charakter popularyzatorski. Dane liczbowe pochodzą z Kroniki Janka z Czarnkowa, Roczników Jana Długosza oraz opracowań historycznych weryfikujących zakres inwestycji Kazimierza Wielkiego — źródła średniowieczne i ustalenia współczesnych historyków różnią się co do dokładnych liczb, co zaznaczono w tekście. Porównania ze współczesnym rynkiem nieruchomości mają charakter publicystyczny.