Wpisujesz do kalkulatora mieszkanie za 600 tysięcy, czynsz 3000 zł, kredyt z 20-procentowym wkładem. Wciskasz „licz" i widzisz: –10,3% ROI netto, cash flow –1423 zł miesięcznie.
Pierwsza myśl: coś źle wpisałem.
Druga, po sprawdzeniu: nie, wszystko się zgadza. I potwierdza to Narodowy Bank Polski.
Ten artykuł jest o tym, dlaczego tak jest, kiedy mimo wszystko warto — i jakie cztery liczby musisz umieć policzyć, zanim wpłacisz zadatek.
Cztery liczby, nie jedna
Większość rozmów o inwestowaniu w mieszkania kręci się wokół jednej liczby — „ile procent". To za mało, bo te procenty mierzą zupełnie różne rzeczy.
ROI netto — to samo, ale po podatku, kosztach stałych i pustostanach. Zwykle o połowę niższe niż brutto.
Cash flow — ile realnie zostaje Ci w kieszeni co miesiąc po zapłaceniu raty i wszystkich kosztów. Jeśli jest ujemny, dopłacasz do inwestycji z pensji.
ROE — zwrot z Twojego kapitału, czyli z wkładu własnego. To ta liczba mówi, czy dźwignia kredytowa Ci pomaga, czy szkodzi.
Sprzedawcy inwestycji mówią o pierwszej. Ty musisz patrzeć na trzecią i czwartą.
Ile realnie daje najem w 2026
Zacznijmy od tego, co widać na powierzchni. Średnie stopy zwrotu brutto w największych miastach, dla mieszkań 40–60 m²:
Katowice 5,23% · Poznań 5,13% · Gdańsk 4,85% · Kraków 4,71%
Zauważ paradoks: najwyższą rentowność mają miasta o najniższych cenach. W Krakowie czynsze są wysokie, ale ceny zakupu jeszcze wyższe — i procent spada.
A teraz to, co zostaje po odjęciu rzeczywistości. Według danych NBP za I kwartał 2026, przy zakupie za gotówkę, realny zwrot z kapitału wynosi około 3,0–3,7% rocznie.
Co zjada te dwa punkty procentowe
Kluczowe słowo: od przychodu, nie od zysku. Nie odliczysz odsetek od kredytu, remontu ani amortyzacji. Płacisz od tego, co wpłynęło — nawet jeśli po opłaceniu raty jesteś na minusie.
🧾 Koszty stałe — ta część czynszu administracyjnego i funduszu remontowego, której nie przerzucisz na najemcę, plus podatek od nieruchomości i ubezpieczenie
🔧 Zużycie — NBP liczy amortyzację 1,5% wartości rocznie. To odpowiednik dwóch remontów kapitalnych w sto lat. Tę pozycję pomija większość kalkulatorów w internecie — i to ona odróżnia rachunek uczciwy od życzeniowego
Kredyt: dźwignia działa w obie strony
I tu wracamy do tego minusa z początku.
Przy zakupie za gotówkę zwrot z kapitału to wspomniane 3,0–3,7%. Ale przy kredycie na 80% wartości mieszkania, według tych samych danych NBP, ROE jest ujemne: od –5,3% do –8,9%, zależnie od miasta.
To nie jest błąd w arkuszu ani pesymizm analityka. To arytmetyka: przy obecnych stopach procentowych rata kredytu jest wyższa niż czynsz pomniejszony o podatek i koszty. Różnicę dopłacasz co miesiąc ze swojej pensji.
Czy to znaczy, że kredyt zawsze jest błędem? Nie. Znaczy, że jeśli kupujesz na kredyt, to nie zarabiasz na najmie — grasz na wzrost wartości nieruchomości, a najem tylko zmniejsza Ci koszt utrzymania tej pozycji. To zupełnie inna inwestycja, z zupełnie innym ryzykiem. Trzeba tylko wiedzieć, że się w nią gra.
Porównanie, którego nikt nie chce robić
Skoro najem za gotówkę daje realnie 3–4% netto, to uczciwie trzeba to zestawić z alternatywami, które nie wymagają szukania najemcy, naprawiania pralki o 22:00 ani martwienia się o niepłacącego lokatora.
Lokaty bankowe dają dziś w okolicach 2–4%. Obligacje skarbowe indeksowane inflacją — zbliżone poziomy, przy praktycznie zerowym nakładzie pracy.
Różnica na korzyść mieszkania leży poza tabelką: potencjalny wzrost wartości nieruchomości, ochrona kapitału przed inflacją i to, że masz aktywo fizyczne, a nie zapis na rachunku. Ale to są argumenty długoterminowe i niepewne — nie „pasywny dochód", którym kuszą reklamy.
Kiedy to naprawdę ma sens
📍 Znalazłeś okazję poniżej rynku — cała rentowność robi się przy zakupie, nie przy wynajmowaniu
🔨 Podnosisz wartość sam — remont, podział, zmiana funkcji. Wtedy nie kupujesz stopy zwrotu, tylko ją tworzysz
🗓️ Masz horyzont 10+ lat i traktujesz to jako ochronę kapitału, nie źródło dochodu
🏙️ Patrzysz na miasta z lepszą relacją ceny do czynszu — Łódź czy Katowice zamiast Krakowa
Nie ma sensu, jeśli liczysz, że najem spłaci kredyt (nie spłaci), jeśli potrzebujesz płynności albo jeśli nie masz poduszki na trzy miesiące bez najemcy plus awarię.
Ściąga przed decyzją
2. Doliczaj podatek od przychodu (8,5%), nie od zysku
3. Zakładaj minimum 8% pustostanów, nie zero
4. Uwzględnij zużycie — ok. 1,5% wartości rocznie
5. Nie zapomnij o kosztach wejścia: PCC 2%, notariusz, wpis do KW, wykończenie
6. Sprawdź cash flow, nie tylko ROI — czy dopłacasz co miesiąc, czy nie
7. Porównaj wynik z lokatą. Jeśli różnica jest mniejsza niż punkt procentowy, policz, ile jest warty Twój czas
Policz to sobie sam
Cała ta matematyka brzmi poważniej, niż jest. W praktyce sprowadza się do kilkunastu liczb, które trzeba wpisać w odpowiednie miejsca.
Dlatego zbudowaliśmy to narzędzie i udostępniamy bezpłatnie w zakładce Narzędzia na Makukane. Znajdziesz tam kalkulator ROI z podziałem na brutto i netto, cash flow miesięczny, kalkulację flipa, rentowność najmu i porównanie z lokatą. Możesz wpisać dane ręcznie albo wybrać ofertę, którą masz w ulubionych — i policzyć ją w trzydzieści sekund.
Uprzedzamy lojalnie: przy kredycie ten kalkulator często pokaże Ci minus. To nie usterka — to najuczciwsza rzecz, jaką może zrobić dla Ciebie narzędzie, zanim podpiszesz umowę na trzydzieści lat. 🌿
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani podatkowej. Dane rynkowe pochodzą z publikacji NBP oraz analiz rynkowych za 2026 rok i mogą się zmieniać. Przed decyzją inwestycyjną skonsultuj się z doradcą finansowym i księgowym — indywidualna sytuacja podatkowa może istotnie zmienić wynik.